При этом по стране бродили тысячи таких, как он, что давало повод говорить о поколении убийц, готовых столкнуть Америку в пучину хаоса.
В 1995 году криминалист Джеймс Алан Фокс подготовил для генерального прокурора США отчет, в котором безжалостно и подробно описал ожидаемый всплеск подростковой преступности [1.2]. При этом Фокс говорил о двух вариантах возможного развития событий: оптимистичном и пессимистичном. Он считал, что при оптимистичном варианте уровень убийств, совершенных подростками, вырастет, по сравнению с прошлым десятилетием, всего на 15%; при пессимистичном же этот уровень должен был вырасти более чем в два раза. “Следующая волна преступности настолько ухудшит положение вещей, — заявил он, — что 1995 год покажется нам детским лепетом”.
Остальные криминалисты, политологи и другие подобные им предсказатели давали примерно такой же ужасный прогноз. Согласился с ними и президент Клинтон: “Мы знаем, что у нас есть около шести лет, чтобы уменьшить уровень детской преступности, иначе наша страна будет ввергнута в хаос. И мои преемники не будут говорить речи о прекрасных возможностях глобальной экономики; они будут пытаться сохранить вместе душу и тело людей на улицах этих городов” [1.3]. Короче говоря, на борьбу с преступниками были сделаны немалые ставки.
А уровень преступности вместо того чтобы продолжать подниматься выше и выше, вдруг начал падать. Он все падал и падал. И это было поразительно, учитывая несколько интересных аспектов. Дело в том, что падение было повсеместным и затрагивало все категории преступлений во всех концах страны. Оно было весьма существенным и год от года только ускорялось. Кроме того, оно было абсолютно неожиданным — особенно для всех тех экспертов, которые предсказывали обратное.
Масштаб перемен просто захватывал дух. Количество убийств, совершенных подростками вместо того чтобы вырасти на 100% или хотя бы на 15%, как предсказывал Джеймс Алан Фокс, за пять лет снизилось более чем на 50%. К 2000 году общее количество убийств в Соединенных Штатах сократилось до минимума за последние 35 лет. Это же произошло и практически со всеми остальными видами преступлений — от ограблений до угонов автомашин.
Хотя эксперты не смогли предвидеть снижение преступности, которое, по сути, началось еще до их ужасного прогноза, они теперь наперебой спешили объяснить его.
При этом большинство их теорий звучали вполне логично. В частности, они говорили, что направить кривую преступности вниз помогло бурное развитие экономики 1990-х. По их словам, сегодняшнему миру и спокойствию на улицах способствовали принятые законы по контролю оружия. Ну и, конечно, не стоит забывать о новых стратегиях полиции, которые привели к снижению количества убийств в Нью-Йорке с 2 245 в 1990 до 596 в 2003 году.
Все эти теории были не только логичными, но и обнадеживающими, поскольку связывали спад преступности с конкретными инициативами. Понадобились только лишь мудрые полицейские стратегии, контроль над продажей оружия и повышение оплаты труда. По сути, остановить деятельность преступников оказалось вполне нам по силам. И если вдруг (не дай Бог!) в следующий раз она зайдет так же далеко, мы снова сможем вернуть все на свои места.
Неудивительно, что эти теории эксперты смогли легко и просто вложить в уши журналистов, а затем и в общественное сознание. Очень скоро они превратились в общепринятые точки зрения, которые ни у кого не вызывали сомнений.
Была только одна большая проблема: они не соответствовали истинному положению вещей.
Между тем существовал другой фактор, который действительно внес большой вклад в массовое снижение преступности в 1990-х. Его основы были заложены еще двадцать лет назад и связаны с молодой женщиной по имени Норма Мак-Корви из Далласа.
Подобно бабочке из сказки, которая махнула крылышками на одном континенте и вызвала ураган на другом, Норма изменила ход событий, даже не желая того. Все, что она хотела, — это сделать аборт. Эта бедная, необразованная девушка двадцати одного года регулярно принимала алкоголь и наркотики. Она уже отдала двух своих детей в приют и в 1970 году обнаружила, что снова беременна. Но в Техасе, как и почти во всех штатах в то время, аборты были запрещены законом. Итак получилось, что Мак-Корви заинтересовались люди гораздо более влиятельные, чем она. Они сделали ее главным истцом группового судебного иска, требовавшего легализации абортов. Ответчиком в этом иске выступал Генри Уэйд, районный прокурор округа Даллас. Противостояние постепенно набирало обороты, и в конечном счете попало на рассмотрение в Верховный суд США. К тому времени из этических соображений имя Мак-Корви в иске было изменено на Джейн Рои. И вот, после долгих разбирательств, 22 января 1973 года суд принял решение в пользу мисс Рои, разрешив аборты по всей стране. Увы, мисс Мак-Корви/Рои делать аборт было уже поздно. Она родила очередного ребенка и снова отдала его на усыновление. (Спустя годы она отказалась от идеи легализации абортов и стала активной участницей движения против них [1.4].)
Итак, каким же образом дело Рои против Уэйда через целое поколение сыграло решающую роль в самом большом снижении преступности в истории?
Давайте рассмотрим проблему подростковых преступлений более внимательно. Десятилетия исследований свидетельствуют, что дети из неблагополучных семей имеют гораздо больше шансов стать преступниками, чем все остальные. Кроме того, большинство матерей, пожелавших сделать аборт после процесса Рои против Уэйда, были бедными, незамужними, а то и несовершеннолетними. Делать нелегальный аборт было для них слишком дорого или сложно. Это были именно те женщины, дети которых, если бы родились, имели бы наиболее высокие шансы стать преступниками. Однако, поскольку суд вынес решение в пользу Рои, эти дети не были рождены, что имело необычайно сильный дистанционный эффект. Спустя годы эти нерожденные дети не пополнили собой ряды уголовников и рост преступности остановился [1.5].
Это значит, что волну американской преступности погасили вовсе не контроль оружия, сильная экономика или новые стратегии полиции. Главным фактором стало то, что “источник” потенциальных преступников внезапно пересох.
А теперь вспомните: сколько раз эксперты по снижению преступности упомянули легализацию абортов, когда излагали свои теории для СМИ?
Ни разу.
Когда вы нанимаете агента по недвижимости, чтобы продать свой дом, это является ярким примером сплава коммерции и духа товарищества [2].
Агент осматривает дом, делает несколько фотоснимков, устанавливает цену и составляет рекламное объявление. Затем он агрессивно рекламирует дом потенциальным покупателям, ведет с ними все переговоры и доводит сделку до конца. Конечно, это большая и сложная работа, но он получает за нее хорошее вознаграждение. Продав дом за триста тысяч долларов, агент обычно имеет получает 6% комиссионных, что составляет 18 тысяч долларов. Вы можете сказать себе: "18 тысяч долларов — да это большие деньги!” Но вы задумайтесь и о том, что никогда не сможете своими силами продать дом за триста тысяч долларов. Агенты знают, как, по их загадочному выражению, “максимизировать стоимость дома”. По сути, они приносят вам целую кучу денег, разве не так?
Разве не так?
Хотя агент по торговле недвижимостью — это несколько другой тип эксперта, чем криминалист, он все равно остается экспертом. Вот именно, он знает свою сферу деятельности гораздо лучше, чем непрофессионал, от имени которого действует. Он лучше информирован о реальной стоимости дома, о ситуации на рынке недвижимости и даже о типе мышления покупателя. Вам нужна эта информация и вы зависите от того, кто ею владеет. Вот почему, на самом деле, вы и нанимаете эксперта.
Сегодня появилось огромное количество экспертов, которые сумели сделать себя практически незаменимыми. Врачи, юристы, подрядчики, биржевые маклеры, автомеханики, брокеры, финансисты — все они пользуются огромным преимуществом информации. И они готовы использовать эту информацию, чтобы помочь вам — человеку, который их нанимает, сделав то, что вам нужно, за лучшую цену.
Разве не так?
Было бы чудесно, если бы это было правдой. К сожалению, эксперты — это люди, а людям свойственно руководствоваться различными стимулами. То, как будет обращаться с вами тот или иной эксперт, зависит от стимулов, которые на него влияют. Иногда эти стимулы могут работать на вас. К примеру, изучение работы калифорнийских автомехаников показало, что они часто не выставляют счет за подготовку машины к экологической проверке. Причина в том, что “добрые” механики компенсируют свои расходы повторным обращением к ним, а то и приобретением постоянных клиентов [2.1]. В то же время в других случаях стимулы экспертов вполне могут работать против вас. Исследования показали, что в регионах с низкой рождаемостью акушеры гораздо чаще назначают кесарево сечение, чем их коллеги из других районов. Это свидетельствует о том, что, когда бизнес идет туго, врачи пытаются поправить свое благосостояние проведением более дорогих процедур [2.2].
Итак, эксперты могут использовать свое положение как на пользу, так и во вред вам. И наилучший способ выяснить истинное положение вещей — это понаблюдать за тем, как они оказывают ту же услугу самим себе. К сожалению, хирург, как правило, не оперирует себя сам. История его болезни обычно не разглашается. Не знаем мы и о том, какой счет автомеханик выставляет за ремонт собственной машины.
Между тем торговля недвижимостью как раз является достоянием гласности. Агенты по недвижимости довольно часто продают свои собственные дома, не делая из этого особого секрета. Так, судя по последним данным о продаже примерно ста тысяч домов в пригороде Чикаго, свыше трех тысяч принадлежали самим агентам.
Прежде чем с головой погрузиться в изучение данных, полезно будет ответить на вопрос: “Чем руководствуется агент, когда продает собственный дом?” Ответ довольно прост: “Желанием провернуть максимально выгодную сделку, которая принесет самую большую прибыль”. Вероятно, именно этим желанием руководствуетесь и вы, когда решаете продать свой дом. А значит, ваш стимул и стимул агентов по торговле недвижимостью могут чудесным образом совпадать. В конце концов, размер их комиссионных прямо зависит от стоимости продажи.
При этом связь стимулов и комиссионных довольно сложна и причудлива. Прежде всего 6%, предназначенные для оплаты агентских услуг, как правило, делятся между агентами продавца и покупателя. Кроме того, каждый агент отдает примерно половину полученной суммы своему агентству, которое поручило ему эту сделку. В результате в его карман попадает только 1,5% от стоимости заключенной сделки.
Таким образом, на продаже вашего дома за триста тысяч долларов агент зарабатывает отнюдь не 18, а всего 4,5 тысячи долларов. Все равно не так уж плохо, скажете вы. Ну а если на самом деле проданный агентом дом стоил больше трехсот тысяч долларов? Если, приложив чуть больше усилий и терпения и дав еще несколько газетных объявлений, можно было выручить за него триста десять тысяч долларов? После уплаты комиссионных это принесло бы вам дополнительные 9 400 долларов. Но дополнительная прибыль агента — 1,5% от добавившихся десяти тысяч — составила бы только 150 долларов. Согласитесь, если вы получаете 9 400 долларов, а он — всего 150, ваши стимулы вряд ли совпадают. (Особенно если агент сам платит за рекламные объявления и выполняет всю долгую и нудную работу.) Как вы думаете, захочет ли агент тратить лишнее время, деньги и энергию за столь мизерную надбавку?
Есть один хороший способ выяснить это: определить разницу между суммой продаж домов самих агентов по торговле недвижимостью и домов их клиентов. Используя данные о продажах ста тысяч домов в Чикаго и учитывая все факторы — расположение, возраст, качество, внешний вид и т.д., — можно обнаружить много интересного. Например, агенты по недвижимости держат свои дома на рынке в среднем на десять дней дольше, чем дома своих клиентов. Более того, они продают их примерно на 3% дороже, что при стоимости дома триста тысяч долларов как раз и составляет разницу в десять тысяч долларов. Когда агент продает свой собственный дом, он практически всегда терпеливо ожидает наиболее выгодного предложения. Когда же он продает ваш дом, то прилагает все усилия, чтобы вы приняли первое же поступившее предложение. Подобно биржевому маклеру, делающему свой бизнес быстро, агенты по недвижимости стремятся провернуть сделку как можно скорее. Почему бы и нет? Ведь их доля от более выгодного для вас контракта составит лишь сто пятьдесят долларов, что является слишком слабым стимулом для дополнительных усилий.
Из всех избитых истин о политике есть одна, которая считается наиболее истинной: результат выборов зависит от потраченных на них денег [3]. Арнольд Шварценеггер, Майкл Блумберг, Джон Корзин — вот лишь несколько самых свежих и ярких примеров действия этого правила. (При этом мы не учитываем те единичные случаи, когда оно не сработало с Говардом Дином, Стивом Форбсом и Майклом Хаффингтоном. А как насчет Томаса Голисано, который, трижды баллотируясь на пост губернатора Нью-Йорка, потратил в общей сложности 93 миллиона долларов из своего кармана и набрал соответственно лишь 4, 8 и 14% голосов?) Большинство людей готовы согласиться, что деньги имеют огромное влияние на исход выборов и что на политические кампании их тратится слишком много.
И точно, данные наблюдений за различными выборами свидетельствуют, что кандидат, расходующий на свою кампанию больше средств, обычно выигрывает. Но являются ли деньги причиной победы?
Конечно, такая мысль может показаться логичной так же, как может показаться логичным, что бурное развитие экономики в 1990-х помогло снизить преступность. Однако то, что две вещи наблюдаются одновременно, еще не значит, что они не могут существовать отдельно одна от другой. Их совпадение просто указывает на то, что между двумя факторами — давайте назовем их X и Y— существует связь, но ничего не говорит о ее направленности. С равным успехом X может быть причиной Y, a Y — причиной X. Кроме того, вполне может оказаться, что как X, так и Y обусловлены неким третьим фактором Z.
Подумайте о таком совпадении: в городах, где происходит много убийств, обычно много полицейских. А теперь давайте сравним соотношение количества полицейских и числа убийств в двух конкретных американских городах: Денвере и Вашингтоне (округ Колумбия). Население их практически одинаковое, но в Вашингтоне полицейских примерно втрое больше, а убийства там происходят в восемь раз чаще. Не имея дополнительной информации, трудно было бы объяснить, что именно является причиной чего. Некоторые люди даже могут взглянуть на эти цифры и предположить, что большое количество убийств провоцируется обилием полицейских на улицах. Подобная идея появилась далеко не вчера и в свое время уже породила несколько необдуманных решений. Знаете притчу о древнем царе, который узнал, что в одной из провинций его империи, где процветали болезни, было больше всего врачей? Знаете, какая “гениальная” идея пришла ему в голову? Он попросту приказал казнить всех этих врачей.
А теперь вернемся к теме затрат на предвыборную кампанию. Чтобы прояснить взаимосвязь между деньгами и результатами выборов, полезно изучить стимулы, которые руководят финансовыми потоками. Предположим, вы человек, который может вложить в того или иного кандидата 1000 долларов. Наиболее вероятно, что вы дадите свои деньги в одном из двух случаев. Прежде всего вас привлечет ситуация, когда выборы близки и даже сравнительно небольшая сумма может решить их исход. Или же вы увидите, что один кандидат заведомо побеждает, и захотите искупаться в лучах его славы или получить выгоды в будущем. В этом случае вы явно не станете поддерживать заведомого неудачника (например, проигравшего выборы в штатах Айова и Нью-Гемпшир, которые считаются в Америке решающими). Таким образом, фавориты избирательной гонки и уже действующие должностные лица обычно получают больше денег, чем “темные лошадки”. А как насчет применения этих финансов? Фавориты имеют больше наличности, но активно тратят ее только тогда, когда имеют на это веские причины. Ведь зачем использовать средства резервного фонда попусту, если это может понадобиться позднее, когда появится более грозный противник?
А теперь представьте, что на выборах есть два основных кандидата, один из которых привлекателен для избирателей, а другой — нет. Привлекательный кандидат получит гораздо больше денег и легко выиграет избирательную гонку. Но обеспечат ли ему победу именно деньги или его привлекательность в сочетании с деньгами?
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28
В 1995 году криминалист Джеймс Алан Фокс подготовил для генерального прокурора США отчет, в котором безжалостно и подробно описал ожидаемый всплеск подростковой преступности [1.2]. При этом Фокс говорил о двух вариантах возможного развития событий: оптимистичном и пессимистичном. Он считал, что при оптимистичном варианте уровень убийств, совершенных подростками, вырастет, по сравнению с прошлым десятилетием, всего на 15%; при пессимистичном же этот уровень должен был вырасти более чем в два раза. “Следующая волна преступности настолько ухудшит положение вещей, — заявил он, — что 1995 год покажется нам детским лепетом”.
Остальные криминалисты, политологи и другие подобные им предсказатели давали примерно такой же ужасный прогноз. Согласился с ними и президент Клинтон: “Мы знаем, что у нас есть около шести лет, чтобы уменьшить уровень детской преступности, иначе наша страна будет ввергнута в хаос. И мои преемники не будут говорить речи о прекрасных возможностях глобальной экономики; они будут пытаться сохранить вместе душу и тело людей на улицах этих городов” [1.3]. Короче говоря, на борьбу с преступниками были сделаны немалые ставки.
А уровень преступности вместо того чтобы продолжать подниматься выше и выше, вдруг начал падать. Он все падал и падал. И это было поразительно, учитывая несколько интересных аспектов. Дело в том, что падение было повсеместным и затрагивало все категории преступлений во всех концах страны. Оно было весьма существенным и год от года только ускорялось. Кроме того, оно было абсолютно неожиданным — особенно для всех тех экспертов, которые предсказывали обратное.
Масштаб перемен просто захватывал дух. Количество убийств, совершенных подростками вместо того чтобы вырасти на 100% или хотя бы на 15%, как предсказывал Джеймс Алан Фокс, за пять лет снизилось более чем на 50%. К 2000 году общее количество убийств в Соединенных Штатах сократилось до минимума за последние 35 лет. Это же произошло и практически со всеми остальными видами преступлений — от ограблений до угонов автомашин.
Хотя эксперты не смогли предвидеть снижение преступности, которое, по сути, началось еще до их ужасного прогноза, они теперь наперебой спешили объяснить его.
При этом большинство их теорий звучали вполне логично. В частности, они говорили, что направить кривую преступности вниз помогло бурное развитие экономики 1990-х. По их словам, сегодняшнему миру и спокойствию на улицах способствовали принятые законы по контролю оружия. Ну и, конечно, не стоит забывать о новых стратегиях полиции, которые привели к снижению количества убийств в Нью-Йорке с 2 245 в 1990 до 596 в 2003 году.
Все эти теории были не только логичными, но и обнадеживающими, поскольку связывали спад преступности с конкретными инициативами. Понадобились только лишь мудрые полицейские стратегии, контроль над продажей оружия и повышение оплаты труда. По сути, остановить деятельность преступников оказалось вполне нам по силам. И если вдруг (не дай Бог!) в следующий раз она зайдет так же далеко, мы снова сможем вернуть все на свои места.
Неудивительно, что эти теории эксперты смогли легко и просто вложить в уши журналистов, а затем и в общественное сознание. Очень скоро они превратились в общепринятые точки зрения, которые ни у кого не вызывали сомнений.
Была только одна большая проблема: они не соответствовали истинному положению вещей.
Между тем существовал другой фактор, который действительно внес большой вклад в массовое снижение преступности в 1990-х. Его основы были заложены еще двадцать лет назад и связаны с молодой женщиной по имени Норма Мак-Корви из Далласа.
Подобно бабочке из сказки, которая махнула крылышками на одном континенте и вызвала ураган на другом, Норма изменила ход событий, даже не желая того. Все, что она хотела, — это сделать аборт. Эта бедная, необразованная девушка двадцати одного года регулярно принимала алкоголь и наркотики. Она уже отдала двух своих детей в приют и в 1970 году обнаружила, что снова беременна. Но в Техасе, как и почти во всех штатах в то время, аборты были запрещены законом. Итак получилось, что Мак-Корви заинтересовались люди гораздо более влиятельные, чем она. Они сделали ее главным истцом группового судебного иска, требовавшего легализации абортов. Ответчиком в этом иске выступал Генри Уэйд, районный прокурор округа Даллас. Противостояние постепенно набирало обороты, и в конечном счете попало на рассмотрение в Верховный суд США. К тому времени из этических соображений имя Мак-Корви в иске было изменено на Джейн Рои. И вот, после долгих разбирательств, 22 января 1973 года суд принял решение в пользу мисс Рои, разрешив аборты по всей стране. Увы, мисс Мак-Корви/Рои делать аборт было уже поздно. Она родила очередного ребенка и снова отдала его на усыновление. (Спустя годы она отказалась от идеи легализации абортов и стала активной участницей движения против них [1.4].)
Итак, каким же образом дело Рои против Уэйда через целое поколение сыграло решающую роль в самом большом снижении преступности в истории?
Давайте рассмотрим проблему подростковых преступлений более внимательно. Десятилетия исследований свидетельствуют, что дети из неблагополучных семей имеют гораздо больше шансов стать преступниками, чем все остальные. Кроме того, большинство матерей, пожелавших сделать аборт после процесса Рои против Уэйда, были бедными, незамужними, а то и несовершеннолетними. Делать нелегальный аборт было для них слишком дорого или сложно. Это были именно те женщины, дети которых, если бы родились, имели бы наиболее высокие шансы стать преступниками. Однако, поскольку суд вынес решение в пользу Рои, эти дети не были рождены, что имело необычайно сильный дистанционный эффект. Спустя годы эти нерожденные дети не пополнили собой ряды уголовников и рост преступности остановился [1.5].
Это значит, что волну американской преступности погасили вовсе не контроль оружия, сильная экономика или новые стратегии полиции. Главным фактором стало то, что “источник” потенциальных преступников внезапно пересох.
А теперь вспомните: сколько раз эксперты по снижению преступности упомянули легализацию абортов, когда излагали свои теории для СМИ?
Ни разу.
Когда вы нанимаете агента по недвижимости, чтобы продать свой дом, это является ярким примером сплава коммерции и духа товарищества [2].
Агент осматривает дом, делает несколько фотоснимков, устанавливает цену и составляет рекламное объявление. Затем он агрессивно рекламирует дом потенциальным покупателям, ведет с ними все переговоры и доводит сделку до конца. Конечно, это большая и сложная работа, но он получает за нее хорошее вознаграждение. Продав дом за триста тысяч долларов, агент обычно имеет получает 6% комиссионных, что составляет 18 тысяч долларов. Вы можете сказать себе: "18 тысяч долларов — да это большие деньги!” Но вы задумайтесь и о том, что никогда не сможете своими силами продать дом за триста тысяч долларов. Агенты знают, как, по их загадочному выражению, “максимизировать стоимость дома”. По сути, они приносят вам целую кучу денег, разве не так?
Разве не так?
Хотя агент по торговле недвижимостью — это несколько другой тип эксперта, чем криминалист, он все равно остается экспертом. Вот именно, он знает свою сферу деятельности гораздо лучше, чем непрофессионал, от имени которого действует. Он лучше информирован о реальной стоимости дома, о ситуации на рынке недвижимости и даже о типе мышления покупателя. Вам нужна эта информация и вы зависите от того, кто ею владеет. Вот почему, на самом деле, вы и нанимаете эксперта.
Сегодня появилось огромное количество экспертов, которые сумели сделать себя практически незаменимыми. Врачи, юристы, подрядчики, биржевые маклеры, автомеханики, брокеры, финансисты — все они пользуются огромным преимуществом информации. И они готовы использовать эту информацию, чтобы помочь вам — человеку, который их нанимает, сделав то, что вам нужно, за лучшую цену.
Разве не так?
Было бы чудесно, если бы это было правдой. К сожалению, эксперты — это люди, а людям свойственно руководствоваться различными стимулами. То, как будет обращаться с вами тот или иной эксперт, зависит от стимулов, которые на него влияют. Иногда эти стимулы могут работать на вас. К примеру, изучение работы калифорнийских автомехаников показало, что они часто не выставляют счет за подготовку машины к экологической проверке. Причина в том, что “добрые” механики компенсируют свои расходы повторным обращением к ним, а то и приобретением постоянных клиентов [2.1]. В то же время в других случаях стимулы экспертов вполне могут работать против вас. Исследования показали, что в регионах с низкой рождаемостью акушеры гораздо чаще назначают кесарево сечение, чем их коллеги из других районов. Это свидетельствует о том, что, когда бизнес идет туго, врачи пытаются поправить свое благосостояние проведением более дорогих процедур [2.2].
Итак, эксперты могут использовать свое положение как на пользу, так и во вред вам. И наилучший способ выяснить истинное положение вещей — это понаблюдать за тем, как они оказывают ту же услугу самим себе. К сожалению, хирург, как правило, не оперирует себя сам. История его болезни обычно не разглашается. Не знаем мы и о том, какой счет автомеханик выставляет за ремонт собственной машины.
Между тем торговля недвижимостью как раз является достоянием гласности. Агенты по недвижимости довольно часто продают свои собственные дома, не делая из этого особого секрета. Так, судя по последним данным о продаже примерно ста тысяч домов в пригороде Чикаго, свыше трех тысяч принадлежали самим агентам.
Прежде чем с головой погрузиться в изучение данных, полезно будет ответить на вопрос: “Чем руководствуется агент, когда продает собственный дом?” Ответ довольно прост: “Желанием провернуть максимально выгодную сделку, которая принесет самую большую прибыль”. Вероятно, именно этим желанием руководствуетесь и вы, когда решаете продать свой дом. А значит, ваш стимул и стимул агентов по торговле недвижимостью могут чудесным образом совпадать. В конце концов, размер их комиссионных прямо зависит от стоимости продажи.
При этом связь стимулов и комиссионных довольно сложна и причудлива. Прежде всего 6%, предназначенные для оплаты агентских услуг, как правило, делятся между агентами продавца и покупателя. Кроме того, каждый агент отдает примерно половину полученной суммы своему агентству, которое поручило ему эту сделку. В результате в его карман попадает только 1,5% от стоимости заключенной сделки.
Таким образом, на продаже вашего дома за триста тысяч долларов агент зарабатывает отнюдь не 18, а всего 4,5 тысячи долларов. Все равно не так уж плохо, скажете вы. Ну а если на самом деле проданный агентом дом стоил больше трехсот тысяч долларов? Если, приложив чуть больше усилий и терпения и дав еще несколько газетных объявлений, можно было выручить за него триста десять тысяч долларов? После уплаты комиссионных это принесло бы вам дополнительные 9 400 долларов. Но дополнительная прибыль агента — 1,5% от добавившихся десяти тысяч — составила бы только 150 долларов. Согласитесь, если вы получаете 9 400 долларов, а он — всего 150, ваши стимулы вряд ли совпадают. (Особенно если агент сам платит за рекламные объявления и выполняет всю долгую и нудную работу.) Как вы думаете, захочет ли агент тратить лишнее время, деньги и энергию за столь мизерную надбавку?
Есть один хороший способ выяснить это: определить разницу между суммой продаж домов самих агентов по торговле недвижимостью и домов их клиентов. Используя данные о продажах ста тысяч домов в Чикаго и учитывая все факторы — расположение, возраст, качество, внешний вид и т.д., — можно обнаружить много интересного. Например, агенты по недвижимости держат свои дома на рынке в среднем на десять дней дольше, чем дома своих клиентов. Более того, они продают их примерно на 3% дороже, что при стоимости дома триста тысяч долларов как раз и составляет разницу в десять тысяч долларов. Когда агент продает свой собственный дом, он практически всегда терпеливо ожидает наиболее выгодного предложения. Когда же он продает ваш дом, то прилагает все усилия, чтобы вы приняли первое же поступившее предложение. Подобно биржевому маклеру, делающему свой бизнес быстро, агенты по недвижимости стремятся провернуть сделку как можно скорее. Почему бы и нет? Ведь их доля от более выгодного для вас контракта составит лишь сто пятьдесят долларов, что является слишком слабым стимулом для дополнительных усилий.
Из всех избитых истин о политике есть одна, которая считается наиболее истинной: результат выборов зависит от потраченных на них денег [3]. Арнольд Шварценеггер, Майкл Блумберг, Джон Корзин — вот лишь несколько самых свежих и ярких примеров действия этого правила. (При этом мы не учитываем те единичные случаи, когда оно не сработало с Говардом Дином, Стивом Форбсом и Майклом Хаффингтоном. А как насчет Томаса Голисано, который, трижды баллотируясь на пост губернатора Нью-Йорка, потратил в общей сложности 93 миллиона долларов из своего кармана и набрал соответственно лишь 4, 8 и 14% голосов?) Большинство людей готовы согласиться, что деньги имеют огромное влияние на исход выборов и что на политические кампании их тратится слишком много.
И точно, данные наблюдений за различными выборами свидетельствуют, что кандидат, расходующий на свою кампанию больше средств, обычно выигрывает. Но являются ли деньги причиной победы?
Конечно, такая мысль может показаться логичной так же, как может показаться логичным, что бурное развитие экономики в 1990-х помогло снизить преступность. Однако то, что две вещи наблюдаются одновременно, еще не значит, что они не могут существовать отдельно одна от другой. Их совпадение просто указывает на то, что между двумя факторами — давайте назовем их X и Y— существует связь, но ничего не говорит о ее направленности. С равным успехом X может быть причиной Y, a Y — причиной X. Кроме того, вполне может оказаться, что как X, так и Y обусловлены неким третьим фактором Z.
Подумайте о таком совпадении: в городах, где происходит много убийств, обычно много полицейских. А теперь давайте сравним соотношение количества полицейских и числа убийств в двух конкретных американских городах: Денвере и Вашингтоне (округ Колумбия). Население их практически одинаковое, но в Вашингтоне полицейских примерно втрое больше, а убийства там происходят в восемь раз чаще. Не имея дополнительной информации, трудно было бы объяснить, что именно является причиной чего. Некоторые люди даже могут взглянуть на эти цифры и предположить, что большое количество убийств провоцируется обилием полицейских на улицах. Подобная идея появилась далеко не вчера и в свое время уже породила несколько необдуманных решений. Знаете притчу о древнем царе, который узнал, что в одной из провинций его империи, где процветали болезни, было больше всего врачей? Знаете, какая “гениальная” идея пришла ему в голову? Он попросту приказал казнить всех этих врачей.
А теперь вернемся к теме затрат на предвыборную кампанию. Чтобы прояснить взаимосвязь между деньгами и результатами выборов, полезно изучить стимулы, которые руководят финансовыми потоками. Предположим, вы человек, который может вложить в того или иного кандидата 1000 долларов. Наиболее вероятно, что вы дадите свои деньги в одном из двух случаев. Прежде всего вас привлечет ситуация, когда выборы близки и даже сравнительно небольшая сумма может решить их исход. Или же вы увидите, что один кандидат заведомо побеждает, и захотите искупаться в лучах его славы или получить выгоды в будущем. В этом случае вы явно не станете поддерживать заведомого неудачника (например, проигравшего выборы в штатах Айова и Нью-Гемпшир, которые считаются в Америке решающими). Таким образом, фавориты избирательной гонки и уже действующие должностные лица обычно получают больше денег, чем “темные лошадки”. А как насчет применения этих финансов? Фавориты имеют больше наличности, но активно тратят ее только тогда, когда имеют на это веские причины. Ведь зачем использовать средства резервного фонда попусту, если это может понадобиться позднее, когда появится более грозный противник?
А теперь представьте, что на выборах есть два основных кандидата, один из которых привлекателен для избирателей, а другой — нет. Привлекательный кандидат получит гораздо больше денег и легко выиграет избирательную гонку. Но обеспечат ли ему победу именно деньги или его привлекательность в сочетании с деньгами?
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28