Регистрация нотариальных действий. В соответствии со ст. 50 Основ законодательства РФ о нотариате все нотариальные действия, совершаемые нотариусом, регистрируются в реестре. Нотариус обязан выдавать выписки из реестра по письменному заявлению:
– организаций и лиц, от имени и по поручению которых совершались нотариальные действия;
– органов следствия, суда и прокуратуры по возбужденным гражданским и уголовным делам;
– налоговых органов в случаях, установленных в Основах законодательства РФ о нотариате и НК;
– нотариальной палаты при проведении проверок профессиональной деятельности.
Формы реестров регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств, удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах устанавливаются Министерством юстиции РФ.
Отказ в совершении нотариального действия. В целом ряде случаев нотариусы в связи отсутствием законных предпосылок не вправе совершать нотариальные действия, в связи с чем нотариальное производство завершается отказом в совершении нотариального действия. По изученной и известной нам нотариальной практике примерно от трети до половины обращений к нотариусам заканчиваются отказом в совершении нотариального действия в связи с отсутствием необходимых правовых условий. Связано это как с усложнившимся законодательством, высокой квалификацией нотариусов, так и с достаточно криминальным характером современного гражданского оборота, стремлением обойти закон и совершить неправомерное действие, прикрывшись авторитетом нотариального акта.
В соответствии со ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если:
– совершение такого действия противоречит закону;
– действие подлежит совершению другим нотариусом;
– с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий;
– сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении;
– сделка не соответствует требованиям закона;
– документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства.
Закон не требует во всех случаях письменно отказывать в совершении нотариального действия. В большинстве случаев достаточно устного разъяснения. Только по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, нотариус должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия.
Некоторые положения по оформлению отказа в совершении нотариального действия содержатся в п. 7 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденных Приказом Министерства юстиции РФ от 15 марта 2000 г. N 91. Здесь сказано следующее.
Нотариус отказывает в совершении нотариального действия по основаниям, предусмотренным ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате.
В постановлении об отказе указываются:
1) дата вынесения постановления;
2) фамилия, имя, отчество нотариуса, вынесшего постановление, дата и номер приказа органа юстиции о назначении на должность нотариуса, его нотариальный округ или наименование государственной нотариальной конторы;
3) дата обращения и сведения о лице, обратившемся для совершения нотариального действия (в соответствии с п. 2 Методических рекомендаций);
4) о совершении какого нотариального действия просил обратившийся;
5) мотивы, по которым отказано в совершении нотариального действия со ссылкой на законодательство;
6) порядок и сроки обжалования отказа.
Постановление составляется в двух экземплярах, заверяется подписью нотариуса с приложением его печати и регистрируется в книге исходящей корреспонденции. Один экземпляр вручается или направляется лицу, которому отказано в совершении нотариального действия. Другой экземпляр постановления с подписью лица, которому вручено постановление, или с отметкой о направлении по почте (вручении) лицу, которому отказано в совершении нотариального действия, оставляется в делах нотариуса.

Примерный образец постановления об отказе в совершении нотариального действия

Постановление об отказе в совершении нотариального действия
Город Екатеринбург Свердловской области
Пятнадцатого октября две тысячи второго года
Я, Петров Иван Иванович, нотариус Екатеринбургского нотариального округа Свердловской области, рассмотрев документы, представленные в нотариальную контору,
установил следующее:
5 октября 2002 года в нотариальную контору обратились граждане Ширшиков Петр Иванович и Краев Андрей Иванович с заявлением об удостоверении договора купли-продажи квартиры, принадлежащей П.И. Ширшикову на праве собственности, приобретенной им по договору купли-продажи от 10 октября 2000 г. Из паспорта П.И. Ширшикова следует, что он состоит в браке с Ширшиковой Антониной Петровной, зарегистрированном в отделе загса Кировского района г. Екатеринбурга 15 ноября 1996 г. Нотариусом П.И. Ширшикову было предложено в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ представить нотариально удостоверенное заявление супруги о согласии на совершение указанной сделки, однако по его заявлению П.И. Ширшиков в течение двух лет совместно с А.П. Ширшиковой не проживает, место ее жительства ему неизвестно.
При таких условиях нотариус не вправе удостоверить договор купли-продажи, поскольку совершение такого действия противоречит закону.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате и ст. 35 Семейного кодекса РФ,
постановляю:
1. Отказать гражданам Ширшикову Петру Ивановичу и Краеву Андрею Ивановичу в удостоверении договора купли-продажи в связи с тем, что совершение данного нотариального действия противоречит закону.
2. Настоящее постановление может быть обжаловано в суд общей юрисдикции по месту нахождения нотариальной конторы в течение 10 дней со дня вынесения постановления.
3. Постановление вручено лично П.И. Ширшикову.
Печать нотариуса
Нотариус ________ (подпись)

§ 5. Взаимоотношения нотариусов и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним


1. Соотношение деятельности нотариуса и государственного регистратора по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Необходимость развитой, всеобъемлющей и доступной системы регистрации появилась одновременно с процессами приватизации государственного и муниципального имущества, когда на «правовом поле» России вместо единого собственника – государства появилось множество таких собственников в лице граждан, хозяйственных обществ и товариществ, произошло разграничение полномочий собственника между Российской Федерацией и ее субъектами, появилась собственность органов местного самоуправления. Поэтому принятие Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и его правовое действие должно обеспечить учет и разграничение объектов недвижимости между самыми различными собственниками в России. Данный институт гражданского оборота был необходим достаточно давно. Вместо осуществления данных полномочий в основном на уровне органов местного самоуправления система регистрации должна реализовываться на государственном уровне – на уровне органов исполнительной власти России и субъектов Федерации.
Доказательность и правомерность права собственности может обеспечиваться самыми различными органами. Ведь для участников рынка недвижимости в конечном счете не важно, кто и как удостоверяет либо регистрирует право собственности на недвижимость, кем осуществляется данная деятельность. Для них важен тот уровень правовых гарантий, который обеспечит стабильность и бесспорность права собственности. Ведь ни одна правовая и организационная система не может обеспечивать в своей деятельности 100% КПД. Поэтому перед нами стоит задача создания такой системы, которая бы минимизировала риски участников рынка недвижимости, способствовала бы быстрому устранению помех и препятствий в реализации их законных прав, эффективному разрешению споров и возмещению причиненного ущерба.
До введения в действие Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» организационная система, обеспечивающая гарантии участников рынка недвижимости, строилась следующим образом сообразно динамике взаимодействия участников гражданского оборота при заключении сделки с недвижимостью. Разделялись две разные и содержательные юридические процедуры: (1) согласования условий сделки и ее заключения и (2) ее регистрации, осуществлявшейся уполномоченными на то органами.
Первая процедура – согласование условий сделки и ее заключение с участием граждан происходит путем оказания правовой помощи сторонам сделки нотариусом, который в рамках нотариального производства, во-первых, обеспечивает проверку законности условий сделки, проверяет наличие всего необходимого фактического состава и подтверждение его документами, во-вторых, должен проверить истинное волеизъявление сторон, понимание ими значения своих действий, разъяснить правовые последствия совершаемых действий, проверить дееспособность. Все это охватывается понятием нотариального удостоверения, рамки которого установлены Основами законодательства РФ о нотариате и никак не сводятся вопреки ст. 163 ГК только к совершению удостоверительной надписи нотариусом.
Вторая процедура – регистрация осуществлялась различными учреждениями либо унитарными предприятиями, входящими в систему органов местного самоуправления.
Поскольку нотариальное удостоверение становится необязательным, то те функции, которые выполнял нотариус, должен выполнять хотя бы частично государственный регистратор. Поэтому сравним модель юридической деятельности, осуществляемой нотариусом в рамках нотариального производства и регистратором в рамках процедуры регистрации: что общего и отличного в их деятельности, какие пробелы нотариальной деятельности восполняются государственным регистратором и, наоборот, какие юридически значимые действия отсутствуют либо в деятельности регистратора, либо в деятельности нотариуса и регистратора одновременно. Именно такой сравнительный анализ функций и полномочий нотариуса и такого нового субъекта, как регистратор, в гражданском обороте может быть плодотворным и позволит увидеть нам недостатки и достоинства той или иной юридической процедуры.
Прежде всего, можно обнаружить значительное сходство основных составляющих деятельности нотариуса и регистратора. Так, процедура государственной регистрации должна обеспечивать правовую экспертизу документов и проверку законности сделки; регистрация осуществляется путем совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (аналог удостоверительной надписи нотариуса); требования, предъявляемые к документам, представляемым на государственную регистрацию прав (по ст. 18 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), аналогичны и текстуально совпадают с требованиями, установленными в ст. 45 Основ законодательства РФ о нотариате.
Здесь можно говорить о значительном сходстве деятельности государственного регистратора с деятельностью нотариуса, поэтому можно сказать и проще – произошло замещение в этой части функции нотариуса государственным регистратором, деятельность которого носит по целому ряду составляющих квазинотариальный характер, фактически возрождается государственный нотариат под названием государственной регистрации.
В чем же различие нотариальной и регистрационной деятельности? Оно в основном сводится к следующему. Нотариальная деятельность функционально имеет целью работу как с документами, так и с лицами, обратившимися для совершения сделки. Работа нотариуса – помощь на стадии согласования условий сделки, наличия в ней не только существенных (чем будет заниматься и государственный регистратор), но и удобных для сторон факультативных условий, которые желательно отразить с учетом сложившихся правил и обыкновений гражданского оборота в сфере недвижимости. Важным моментом нотариальной деятельности является выяснение истинной воли сторон, разъяснение последствий совершаемых юридических действий, определение дееспособности и понимания своих действий. Таким образом, нотариус работает как с документами, так и с самими правообладателями, как будущими, так и существующими. Его целью является защита экономически и юридически слабой стороны гражданского оборота.
Регистратор в соответствии с процедурами, установленными Федеральным законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», работает в основном и преимущественно с документами, с конечным результатом – самой сделкой, проверяя лишь наличие ее существенных, обязательных условий. Его работа с самими правообладателями сводится только к принятию у них документов и проверке их личности, поскольку стороны должны передать регистратору уже согласованный и подписанный документ.
Позитивным по новой редакции Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в отличие от отклоненной в 1996 г.) является отсутствие ограниченного круга документов для регистрации (по редакции 1996 г. для регистрации был необходим только договор). Поэтому Министерством юстиции России должны быть разработаны специальные перечни документов, принимаемых для регистрации, в зависимости от вида собственности, прав проживающих и т.д.

2. Процедурные отличия деятельности нотариуса и государственного регистратора в соответствии с Федеральным законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Теперь остановимся подробнее на отдельных процедурных отличиях деятельности нотариуса и регистратора в соответствии с юридической моделью деятельности, установленной Федеральным законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
1. Отсутствует этап согласования условий сделки. Дело в том, что практическое осуществление процедур закона, связанных с работой только с законченным документом, когда работа проводится не при сторонах, а в их отсутствие, после принятия документов на регистрацию, приведет к тому, что регистрация будет существенно затягиваться помимо и так достаточно больших сроков регистрации (1 месяц). Определение юридической значимости обстоятельств, связанных с возможностью совершения сделки с недвижимостью, требует юридической подготовки (например, согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки с приватизированной квартирой, если в ней на момент приватизации проживал несовершеннолетний, имевший в тот момент право на приватизацию), которая отсутствует у сторон.
Поэтому в любом случае в практической деятельности органов регистрации встанут вопросы, связанные с необходимостью предварительной проработки содержания сделки. Соответствующую работу такого содержания могут брать на себя прежде всего нотариусы.
2. Отсутствует работа с самим правообладателем – как нынешним, так и будущим: проверка выявления истинной воли сторон, понимания ими значения своих действий, момента заблуждения, что обеспечивалось зачитыванием текста сделки нотариусом, вопросами и ответами участников сделки, выяснением понимания значения своих действий, ее правовых последствий, обсуждением не только существенных, но и факультативных условий сделки. Подобный пробел может восполняться также нотариальным удостоверением сделок с недвижимостью.
Данная правовая деятельность носит достаточно содержательный характер. Анализ судебной практики свидетельствует, что в основном в судах оспариваются не условия заключения сделки, а ее исполнение одной из сторон.
3. Упрощается процедура выдачи доверенностей при распоряжении недвижимостью, что не будет обеспечивать в полной мере проверку законности юридических действий участников гражданского оборота.
В Федеральном законе «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» везде речь идет о том, что представитель должен представить надлежащим образом оформленную доверенность (ст. 16 и др.). Но дело в том, что согласно ст. 185 ГК такая доверенность может быть совершена в простой письменной форме, поскольку для сделок по отчуждению недвижимости не установлена обязательная нотариальная форма.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143